Затраты на покупку и содержание

ОБЩИЕ ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В США

Определение налогового бремени при покупке и на содержание жилой недвижимости в Соединенных Штатах Америки вызывает самое большое затруднение из всех представленных стран приобретения зарубежной недвижимости Русской Службы Недвижимости.

Связано это с тем, что основные законодательные правила по налогообложению жилого имущества устанавливаются на уровне штатов, которые не отличаются гармонизацией и единым толкованием.

В этой связи, мы представляем Вам особенности покупки недвижимости в штате Флорида, где располагаются основные объекты для покупки, предлагаемые Русской Службой Недвижимости.

Информация по другим штатам доступна по запросу.

Налогообложение представляет значительную статью расходов при инвестициях в недвижимое имущество в США, которая может быть минимизирована, а в некоторых случаях ее даже можно избежать при условии профессионального планирования инвестиций.

Затраты при покупке недвижимости:

1. Оплата гербового марочного сбора

Если приобретается заложенная недвижимость (в том числе и по ипотеке), покупатель уплачивает штату Флорида определенную сумму, называемую гербовый марочный сбор на сумму залога (ипотеки) по ставке 35 центов за каждые 100$ залога (ипотечного кредита). Хотя обычно продавец уплачивает гербовый сбор по сделке на сумму покупки, при покупке недвижимости непосредственно у застройщика, покупателю самому приходится выплачивать гербовый сбор по сделке.

Покупатель, если он берет ипотечный кредит, должен также уплатить налог штата Флорида в размере 0,002% с любой суммы ипотеки. Так, если покупатель берет 100 000 $ ипотечного кредита на приобретение недвижимости во Флориде, он должен уплатить гербовый сбор в размере 350$ (гербовая печать на закладной расписке) и 200$ в виде косвенного налога штата Флорида. Если он приобретает недвижимость непосредственно у застройщика, ему, скорей всего, надо будет уплатить по контракту 700$ гербового сбора по сделке.

Затраты на содержание недвижимости

2. Налог на недвижимость

В США ставка налога на недвижимость варьируется в разных штатах и городах от 1 до 6% от рыночной стоимости в год.

Рыночная стоимость определяется специальными оценщиками, причем сумма налога в зависимости от нужд местных властей меняется фактически ежегодно, а за дом одной и той же стоимости в разных районах страны платят по-разному.

В случае использование дома для постоянного проживания, владелец имеет право на имущественный вычет, который составляет около $7,000.

При совершении сделки придется выплатить около 2,5%, чтобы покрыть страховку и т.п., и 1,5%-2%— если берется заем.

И, наконец, если Ваша недвижимость будет продана втечение нескольких лет после покупки, разница вцене продажи ипокупки облагается подоходным налогом.

3. Оценка недвижимости в целях налогообложения и ставка налога

В США система налогообложения базируется на оценочной стоимости недвижимости с поправкой на всякого рода коэффициенты. Оценку производят местные органы самоуправления, но контролировать их практически невозможно, поэтому владельцы двух одинаковых объектов, расположенных по соседству, могут платить совершенно разные налоги

Многие адвокаты в США специализируются исключительно на обжаловании оценки имущества, произведенной для налогообложения". Более того гражданские свободы в стране зашли так далеко, что в некоторых американских городах должность оценщика выборная. А в некоторых местностях налог на недвижимость устанавливается по результатам референдума.

В США местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом, зачастую местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок.

4. Налог на доходы физических лиц

Все доходы, получаемые от сдачи недвижимости в США, облагаются налогом, который уплачивается местным налоговым органам. Между штатом Флорида и Правительством США существует договор о двойном налогообложении, который исключает возможность двойного налогообложения.

Для частных лиц в США действует прогрессивная шкала подоходного налога. Так с доходов до 7 150 $ взимается налог 10%, с доходов до 29 050 $ - 15%, с доходов 70 250 $ - 20%, и так далее. Верхняя ставка налога составляет 35% с суммы дохода 319 100 $.

Для семейных пар существует своя шкала подоходных налогов. В отличие от большинства штатов, во Флориде не взимается местный подоходный налог.

Начальная ставка налога на наследуемое имущество составляет 18% и быстро растет в зависимости от величины наследства до 47%. Из общей облагаемой суммы наследства исключается необлагаемая часть в размере 1 500 000 $, налог с которой не взимается. Эта часть носит название "nil rate band".